À première vue, on pourrait penser que le calcul d’un loyer est simple : un prix au mètre carré multiplié par la surface du logement. Pourtant, dans la réalité du marché locatif, les loyers ne suivent pas une stricte proportionnalité avec la surface. Un studio de 20 m² ne coûte pas deux fois moins cher qu’un T2 de 40 m², et encore moins quatre fois moins cher qu’un T4 de 80 m². Comment l’expliquer ?

1. La part incompressible des charges fixes

Un logement, quelle que soit sa taille, implique des coûts fixes : copropriété, entretien, mise aux normes, gestion. Pour le propriétaire, ces frais ne dépendent pas directement de la surface. Ainsi, sur un petit logement, ces charges pèsent proportionnellement plus lourd et se répercutent sur le loyer.

2. Une forte demande pour les petites surfaces

Les studios et T1 sont très recherchés par les étudiants, jeunes actifs et personnes en mobilité. Cette demande soutenue, notamment dans les grandes villes comme Toulouse, crée une pression à la hausse sur les loyers. Résultat : au mètre carré, un studio coûte souvent bien plus cher qu’un grand appartement.

3. L’effet de rareté sur les grands logements

À l’inverse, les grands appartements ont un marché plus restreint. Les familles recherchent de l’espace, mais elles sont aussi plus sensibles au budget total. Au-delà d’un certain seuil, chaque mètre carré supplémentaire perd de la valeur locative, car le prix global doit rester accessible.

4. L’attractivité de l’emplacement

La localisation joue un rôle clé. Un petit appartement en hypercentre sera toujours valorisé au mètre carré par rapport à un grand logement en périphérie. Ici encore, la proportionnalité surface/loyer ne tient pas.

En résumé

Le loyer d’un logement ne se résume pas à une règle de trois sur la surface. Entre coûts fixes, dynamique de l’offre et de la demande, localisation et attentes différentes selon les profils de locataires, il existe une logique économique propre à chaque type de bien. C’est ce qui explique pourquoi, dans la pratique, les loyers ne sont pas proportionnels à la surface.