À Toulouse, le marché immobilier donne aujourd’hui l’impression de tourner au ralenti. Pourtant, derrière cette apparente pause, les déséquilibres structurels du marché toulousain ne se sont pas résorbés. Bien au contraire.

Comme au niveau national, l’offre de logements continue de se contracter, et la situation est particulièrement marquée dans la métropole toulousaine. La construction neuve y est en fort recul, freinée par la hausse des coûts, des normes plus strictes et des permis de construire de plus en plus difficiles à obtenir. Résultat : moins de logements produits, alors même que la population continue d’augmenter.

Un marché bloqué, mais tendu

Les prix, eux, ne baissent pas. Selon les projections de long terme, ils devraient rester globalement stables à court terme. Mais cette stabilité ne doit pas être interprétée comme un retour à l’équilibre. Il s’agit plutôt d’un marché figé, où la demande existe toujours mais se heurte à des contraintes de financement et à une offre insuffisante.

Les taux d’intérêt restent durablement plus élevés qu’avant 2022. Même si les taux courts amorcent une détente, les taux longs demeurent sous pression, en raison des incertitudes politiques et budgétaires. À Toulouse, où les prix restent élevés dans de nombreux quartiers, chaque dixième de point compte et continue d’exclure une partie des ménages, notamment les primo-accédants.

Pour autant, la demande ne s’éteint pas. Elle se met en veille. La dynamique démographique toulousaine, l’attractivité économique et universitaire, ainsi que la concentration de l’emploi dans l’aéronautique et le numérique soutiennent structurellement le besoin de logements.

Le vrai risque : attendre trop longtemps

C’est là que le scénario devient intéressant – et potentiellement risqué pour ceux qui attendent. Si les conditions de crédit s’améliorent, même légèrement, la demande aujourd’hui bloquée pourrait revenir rapidement sur le marché. Or, l’offre, elle, ne sera pas au rendez-vous.

Dans un tel contexte, la pénurie de logements agirait comme un accélérateur : pas de baisse durable des prix, et possiblement de nouvelles tensions à moyen terme, notamment dans les secteurs déjà sous pression (hypercentre, première couronne, zones bien desservies par les transports).

Toulouse : stabilité aujourd’hui, pression demain ?

La solidité du système bancaire français limite le risque de ventes forcées et d’effondrement brutal des prix. C’est une bonne nouvelle pour la stabilité du marché, mais cela entretient aussi une forme d’immobilisme.

À Toulouse, tant que la production de logements restera insuffisante face à une demande structurellement forte, le scénario d’une vraie détente des prix semble peu probable. Le marché paraît calme aujourd’hui, mais ce calme pourrait bien masquer une tension prête à se réveiller.