La performance énergétique des logements influence désormais fortement leur valeur sur le marché immobilier. C’est l’un des enseignements majeurs du dernier bilan annuel publié par les notaires de France. Si l’activité immobilière montre des signes de reprise après deux années difficiles, tous les biens ne sont clairement pas logés à la même enseigne.

Un marché qui redémarre, mais à plusieurs vitesses

Après un net ralentissement, le marché immobilier français a renoué avec une dynamique plus favorable en 2025. À la fin septembre, le nombre de transactions sur douze mois dépassait les 920 000 ventes, en hausse de plus de 10 % sur un an. Les prix des appartements enregistrant une légère progression.

Mais cette amélioration globale masque des écarts de plus en plus marqués entre les logements selon leur diagnostic de performance énergétique (DPE).

Les notaires constatent une corrélation de plus en plus forte entre la qualité énergétique d’un bien et son prix de vente. À surface et localisation comparables, un logement bien classé se vend désormais beaucoup plus cher qu’un bien énergivore.

Dans plusieurs grandes villes, les différences atteignent des niveaux impressionnants. Des appartements anciens de taille équivalente se négocient parfois presque deux fois plus cher lorsqu’ils affichent une bonne étiquette énergétique (A ou B) plutôt qu’un classement F ou G. Ce phénomène est observé aussi bien dans des métropoles comme Marseille, Lyon ou Nice que dans des villes moyennes telles que Grenoble, Toulon ou Perpignan. Paris et Bordeaux font figure d’exceptions, avec des écarts plus limités, mais toujours présents.

À l’échelle nationale, les appartements bien notés se sont vendus en moyenne 40 % plus cher que les passoires thermiques. Pour les maisons anciennes, l’écart est encore plus marqué : leur valeur est quasiment doublée entre un bien très énergivore et un logement performant, une tendance nettement plus forte qu’au début des années 2020.

Une décote qui s’accentue pour les logements énergivores

En prenant comme référence les logements classés D, les notaires observent une aggravation de la décote pour les pires étiquettes. En 2024, une maison ancienne classée G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’un bien équivalent classé D, contre 17 % seulement trois ans plus tôt. La pénalité est un peu moins forte pour les appartements, mais reste significative.

L’effet direct des nouvelles règles sur la location

Cette évolution s’explique en grande partie par le durcissement progressif de la réglementation. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, une interdiction qui s’étendra aux F en 2028 puis aux E en 2034. Ces échéances ont déjà un impact concret sur le marché.

En 2024, près de 40 % des logements anciens vendus en France appartenaient aux catégories énergivores. À Paris, cette proportion a même atteint près des deux tiers des ventes !

Un nouveau paradigme pour vendeurs et investisseurs

Le message est clair : la performance énergétique n’est plus un critère secondaire. Elle influence directement le prix, la liquidité du bien et sa stratégie de détention. Dans un marché en reprise, les logements bien classés tirent leur épingle du jeu, tandis que les passoires thermiques subissent une décote de plus en plus lourde.